El deshielo del sector inmobiliario

El desplome de precios que se ha producido en el mercado inmobiliario español desde el estallido de la burbuja ha producido una drástica corrección en el sector. La creciente llegada en los últimos meses de inversores internacionales en busca de una rápida rentabilidad refuerza la hipótesis de que la caída podría estar próxima a finalizar. Desde el verano de 2013, ese flujo de inversores ha ido creciendo y se ha multiplicado el número de transacciones. Es cierto que el perfil de estas operaciones dista de la potencia del pasado, pero han resucitado el sector y le han permitido encarar 2014 con claras perspectivas de recuperación. Al efecto llamada que produjo la entrada de los primeros inversores clave entre junio y agosto de 2013 se sumó la primera gran operación de Sareb, así como el proceso de venta de las plataformas inmobiliarias de distintas entidades financieras. Precisamente han sido las severas provisiones de ladrillo que el Gobierno ha impuesto a la banca el principal factor de rebaja de los precios de estos activos. Ello ha permitido que las seis grandes entidades españolas hayan vendido 180.000 inmuebles –entre los que tenían en balance y los de promotoras a las que habían financiado– en los dos últimos años.

Un vistazo a las cifras del mercado durante el año pasado da idea de todo lo que se está moviendo en el sector. Las principales operaciones de ladrillo realizadas en nuestro país por el capital riesgo, los fondos de inversión y la banca han pasado de sumar 433 millones de euros en 2012 a superar los 5.000 millones en el ejercicio que se acaba de cerrar. En esta dinámica tarta, la banca acapara casi el 40% del volumen de ventas, seguida por Sareb y otras entidades públicas.

Si la primera fase de este desembarco de inversión extranjera en el sector inmobiliario la han protagonizado los fondos de inversión y especialmente el capital riesgo, todo apunta a que a lo largo de este año pueden sumarse otros perfiles con mayor vocación de permanencia a medio y largo plazo. Es el caso de los fondos de pensiones y las aseguradoras, cuyos objetivos de rentabilidad van más allá de los tres o cinco años que buscan los fondos oportunistas. Ello sitúa el año actual como el gran punto de inflexión para consolidar la corriente de interés por invertir en España, que comenzó el verano pasado y ha ido cobrando cada vez mayor entidad. La clave para que ello suceda es el precio. La dura purga que ha soportado el sector del ladrillo ha convertido a nuestro país en una opción mucho más atractiva que otros países en los que la corrección de los precios ha sido menor, como Inglaterra, Francia o Irlanda. El interés por entrar en el mercado en el momento en el que los precios parecen estar próximos a tocar suelo es el principal reclamo que ofrece en este momento el mercado inmobiliario español. En ese sentido, la clave de lo que ocurra a lo largo de este año está en la evolución que siga la demanda interna –de momento, bajo mínimos– y la propia oferta de inmuebles. Ambos factores pueden incidir significativamente en las fluctuaciones del precio y modificar, por tanto, las buenas perspectivas de inversión que ofrece 2014.

El esfuerzo de corrección que el mercado inmobiliario ha realizado en los últimos años comienza a dar frutos y a hacerlo de forma creciente. Ello abre una nueva etapa en el sector del ladrillo, cuya primera fase está centrada en la inversión extranjera, pero que tarde o temprano irá seguida de la normalización de la demanda interna. En ese proceso, figuras para canalizar la inversión, como es el caso de las citadas Socimi, están llamadas a desempeñar un papel fundamental en la vuelta de muchos pequeños ahorradores al mercado, al ofrecer ventajas como el aseguramiento de un dividendo mínimo o el hecho de que la aportación necesaria para contar con una participación sea también mínima. Más allá de esos vehículos, la asignatura pendiente del sector financiero –la reapertura del mercado de crédito– debe reflejarse también en la evolución futura del sector inmobiliario. Una evolución que debe aprender de los errores del pasado para no repetirlos de nuevo en el futuro.

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