Vivienda: ¿comprar o invertir en fondos?

En estos días surge de nuevo, con cierta fuerza, el dilema entre la compra y el alquiler como forma de afrontar las necesidades de vivienda de las familias, al margen de las dificultades del precio, de la financiación o de los ingresos familiares. A pesar de los cambios que se están produciendo en los últimos años ante las complicaciones surgidas con el crédito hipotecario y su ejecución, sigue siendo todavía la compra de la vivienda una posición mayoritaria sobre el alquiler, focalizando en la vivienda el mayor pilar patrimonial de muchas familias, incluso con las caídas de valor de los últimos años.

En esta ocasión, vamos a buscar un enfoque menos habitual. Consideremos que una parte del patrimonio de las familias deba estar basado en inmuebles y analicemos dos caminos distintos para acceder a ello. Por un lado, a través de la adquisición de una vivienda y, por otro, a través de la inversión en fondos internacionales que inviertan en activos inmobiliarios. Veamos su comportamiento histórico, partiendo de una misma inversión de 200.000 euros, en ambos casos.

Por un lado, a través de una cesta de seis de los mayores fondos internacionales –de Axam Aedificandi, Robeco Capiltal Growth Funds, Schroder ISF, ING (L) Invest, Petercam Securities Real Estate y Morgan Stanley Investments Funds– que invierten en empresas inmobiliarias, actuando en Asia, Europa o Estados Unidos, para reducir el abanico de la decisión y diversificar. Estudiaremos cómo se habría comportado nuestra inversión si hubiéramos entrado hace cinco años.

Por otro lado, simularemos haber adquirido en 2009 una vivienda de 200.000 euros en Madrid, Barcelona, Bilbao o Málaga, y analizaremos la evolución promedio de los valores en estos cinco difíciles años para la conservación del valor. Para ello utilizaremos la evolución promedio de los valores de tasación en estas ciudades de este tipo de viviendas, según los datos de nuestra compañía, Tecnitasa.

Repasemos los resultados. Inevitablemente aflora la muy notable caída patrimonial que habría sufrido nuestra inversión en compra de vivienda, sea cual sea la población elegida. En estos cinco años, nuestro valor patrimonial habría perdido desde un -30,13% acumulado en Madrid hasta un -37,38% en Málaga, dependiendo de la población. Barcelona, con un -32,70% de caída y Bilbao, con un -34,99%, completarían el cuadro. En promedio, un -33,80% de caída patrimonial del valor de las viviendas adquiridas.

En la otra parte de la simulación, nos hemos encontrado con que nuestra teórica inversión en fondos de carácter inmobiliario hubiera tenido en esta mismo periodo un crecimiento patrimonial promedio del 107,07%, lo cual nos hubiera parecido, lógicamente, muy diferente de nuestra inversión en compra de viviendas, supuestamente siempre a salvo de caídas patrimoniales según la idea tradicional.

Es cierto que la simulación se ha simplificado para hacerla más ilustrativa, que recoge los aspectos patrimoniales y no los del valor en uso de las viviendas, bien sea por el alquiler del inmueble, bien sea por el coste de oportunidad de su uso por el propietario. Ello modificaría parcialmente esta simulación, reduciendo la muy notable brecha de la simulación realizada.

Incluso si rechazáramos en el caso de la inversión en fondos los datos del año 2009 que tienen los mayores crecimientos del periodo, en los cuatro siguientes años obtendríamos un incremento patrimonial promedio del 44,40%, todavía muy favorable respecto de la citada caída promedio del -33,80%.

Por tanto, las enseñanzas que podemos extraer es que la puesta en valor de una inversión en el ámbito inmobiliario puede encontrar vías menos utilizadas, aunque al alcance de medios normales de información, que pueden ser más rentables que los tradicionales comprar-alquilar, cuando lo que estamos planteando es hacer crecer nuestro patrimonio familiar más que resolver los problemas habitacionales de las familias en el largo plazo.

En cualquier caso, el amplio debate que está presente en estos momentos, especialmente para aquellas personas o unidades familiares con experiencias negativas, propias o de allegados, sobre la ejecución de una garantía hipotecaria por imposibilidad de su pago, seguramente nos va a hacer profundizar en estos enfoques apenas esbozados sobre las posibles respuestas para acometer uno de los mayores retos de las unidades familiares.

Quizás las últimas conclusiones sean que este debate no tiene respuesta única y que precisa dosis de análisis proporcionales al tamaño de los recursos económicos afectados.

 Luis Leirado es Director de Operaciones Estratégicas y Relaciones Institucionales de TECNITASA

Fuente: http://com.cincodias.feedsportal.com/c/33500/f/624601/s/38bd54e4/sc/31/l/0Lcincodias0N0Ccincodias0C20A140C0A30C280Ceconomia0C13960A343650I9664330Bhtml/story01.htm