Todas las ventajas y el coste de inscribir los alquileres en el Registro

La última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y ya van tres en los últimos cinco años, pretende potenciar de una vez por todas el alquiler frente a la compra. Lo cierto es que las escasas estadísticas disponibles que existen desde su entrada en vigor (junio 2013) constatan que el arrendamiento gana adeptos en España, si bien en gran medida acuciados por las circunstancias. Como todavía es muy difícil acceder a una hipoteca, son muchos los que en lugar de comprar optan por alquilar. Y, del mismo modo, son numerosos los propietarios que como ven que no pueden vender su casa al precio que consideran razonable, se decantan por arrendarla. En cualquier caso, sea usted casero o inquilino, por obligación o convicción, quizás le interese saber que si su contrato está inscrito en el registro de la propiedad, estará más protegido frente a terceros. ¿Qué quiere decir esto?

Para inscribir su contrato de arrendamiento ante el registro, deberá acudir primero a un notario que eleve ese documento privado (entre un arrendador y el arrendatario) a la categoría de público, mediante la elaboración de la correspondiente escritura. El notario tiene el deber de asesorar a ambas partes para que nada de lo que firmen sea ilegal. A partir de entonces, ese escrito les otorga a ambos seguridad jurídica. Como se trata de un documento de cuantía, su coste variará en función de la renta a cobrar y la duración del contrato, pero una escritura pública de un alquiler medio más los impuestos que se le aplican (AJD, básicamente) no costará mucho menos de 150 euros, a lo que habrá que añadir el coste de su inscripción en el registro (para un alquiler de 900 euros al mes durante tres años unos 70 euros más IVA).

Entre los beneficios que tiene para el inquilino destaca uno que a veces parece obvio, pero que no está demás recordar: asegurarse de que el arrendador es el verdadero propietario de la vivienda en la que va a residir y dicha casa se encuentra libre de cargas. Este detalle no es baladí, ya que en el supuesto de que la vivienda se viera inmersa en una ejecución hipotecaria, el inquilino solo estaría protegido al 100% si su contrato está inscrito en el registro.

También, protege al inquilino en el caso de que su casero venda el inmueble a un tercero (que podría ser un particular o una empresa o fondo de inversión), una circunstancia que como se ha visto durante esta crisis comienza a ser frecuente.

Por su parte, el beneficio que tiene la inscripción para el arrendador es que al redactar la escritura pública puede introducir cuantas cláusulas estime oportuno, de acuerdo con el inquilino. Lo más frecuente es que ambos pacten un procedimiento rápido para la resolución del contrato en caso de impago. De esta manera, a partir de ahora, cuando se presente una demanda de desahucio por falta de pago de las rentas, merced a ese acuerdo, se requerirá al demandado para que se ponga al día con los recibos en el plazo de 10 días o, en su defecto, justifique el impago. Si el inquilino no razona su retraso, no se presenta ante el juez o no paga la deuda, el juez dictará auto, dando por finalizado el proceso y procediendo al desalojo.

Antes de esta modificación de la LAU y de la Ley de Enjuiciamiento Civil, había que acudir necesariamente a la vía jurisdiccional y obtener una sentencia declarativa para que el impago de la renta permitiera la resolución del arrendamiento. Esta circunstancia imprimía una lentitud a los procesos que se pretende atajar. Sea como fuere, el caso es que según los notarios, desde junio pasado el número de escrituras de alquileres se ha disparado un 18%, frente al mismo periodo de 2012. El tiempo dirá si este avance del alquiler se consolida.

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